Právna úprava susedských vzťahov

Subjekty práv a povinností
Subjektmi práv a povinností v susedských vzťahoch môžu byť fyzické aj právnické osoby, prípadne štát (ak je účastníkom občianskoprávneho vzťahu), a to vlastníci nehnuteľných alebo hnuteľných vecí. Ochrany práv sa však môžu domáhať aj iné osoby ako vlastníci veci, napr. oprávnení užívatelia.

Základná zásada
Právna úprava susedských vzťahov vychádza zo zásady, že susedské práva sa môžu účinne uplatňovať iba na základe princípu vzájomnosti – ochrana poskytovaná právam vlastníka jednej veci nesmie byť v nepomere k spravodlivej ochrane, ktorá prislúcha právam vlastníka druhej veci. Samozrejme, nie podľa zásady – keď mne zdochla koza, nech zdochne aj susedovi, ale skôr podľa starého dobrého – nikdy nerob druhému to, čo nechceš, aby druhí robili tebe. Aj v tom prípade teda platí, že práva jedného sa končia tam, kde sa začínajú práva druhého.

Všeobecné vymedzenie základných práv a povinností obsahuje ustanovenie § 127, ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Príklady zakázaných zásahov
Zákon uvádza aj príklady zakázaných zásahov do susedských práv. Vlastníkovi veci zakazuje najmä:

1. ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby zriadenej na ňom bez toho, aby urobil dostatočné opatrenia na upevnenie stavby alebo pozemku,
2. obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením, vibráciami, a to nad mieru primeranú pomerom,
3. nechať chované zvieratá unikať na susediaci pozemok,
4. nešetrne, prípadne v nevhodnom ročnom období odstrániť zo svojej pôdy korene stromov alebo vetvy stromu presahujúce na svoj pozemok.

Posúdenie, či je zásah zakázaným zásahom
Ochrana sa neposkytuje proti akýmkoľvek zásahom, ale iba proti zásahom, ktoré nad mieru primeranú pomerom obťažujú iného alebo ktoré predstavujú vážne ohrozenie výkonu jeho práv. Či ide o takýto zásah, alebo nie, nemožno posudzovať podľa subjektívneho stanoviska dotknutej osoby, práve naopak – zásah sa hodnotí zásadne z objektívnych hľadísk. Konkrétnu situáciu treba vždy vidieť a hodnotiť komplexne a na jej objektívne posúdenie môžu mať vplyv viaceré okolnosti, napríklad:
miestne pomery a ich špecifiká – napr. na dedine zvyčajne býva väčšia miera znášania psieho štekotu ako na sídliskách,
ročné obdobie – napr. pachy môžu byť oveľa intenzívnejšie, a tým presahovať rámec miery primeranej pomerom v letných mesiacoch, zatiaľ čo v zimných mesiacoch budú v rámci normy,
či ide o zásah jednorazový, opakovaný, úmyselný, nakoľko v zásade platí, že „maličkosti“ nepredstavujú zakázaný zásah. Opakovaním či úmyselným konaním sa však z maličkostí v ich súhrne a súvislostiach môže stať šikana, ktorá ako taká v zmysle ustanovenia § 3, ods. 1 Občianskeho zákonníka odporuje dobrým mravom a dotknutá osoba sa môže domáhať z toho vyplývajúcej ochrany svojich práv.

Na posúdenie konkrétnej situácie sa využívajú aj znalecké posudky, správy hygienických staníc, stanoviská štátnych zdravotných ústavov, svedecké výpovede, obhliadky a pod.

Ak máte pocit, že vo vašom prípade konanie suseda možno považovať za zásah do vašich vlastníckych práv, môžete sa domáhať, aby vám právnu ochranu poskytla obec, v ktorej došlo k zásahu. Využitím tohto spôsobu ochrany však nie je dotknuté vaše právo domáhať sa ochrany na súde. Je teda iba na vás, či sa budete domáhať ochrany svojich práv v obci, alebo na súde. Vašou záležitosťou sa dokonca môžu súčasne zaoberať oba orgány, to však platí iba dovtedy, kým sa rozhodnutie súdu nestane vykonateľným. Potom už konanie pred obcou o tomto prípade nemôže pokračovať. Konanie pred obcou býva zvyčajne rýchlejšie a pri priamej konfrontácii sa susedia za pomoci obce možno skôr „udobria“ a vyriešia konfliktnú situáciu.

Ak by ste sa predsa len rozhodli riešiť vec súdnou cestou, mali by ste myslieť na správnu formuláciu žalobného petitu. Ak by ste v žalobe žiadali, aby súd susedovi uložil konkrétnu povinnosť, konkrétny spôsob odstránenia zásahu, musíte rátať s tým, že vaša žaloba bude zrejme neúspešná. Pri splnení zákonných podmienok bude úspešná iba žaloba, ktorou sa budete domáhať určenia povinnosti, aby sa sused zdržal presne vymedzeného zásahu do vašich práv.

Aké konkrétne opatrenia sa na tento účel zvolia, to už treba ponechať na samotnom susedovi. Napríklad ak susedovi chlapci často hrávajú futbal a lopta stále lieta za plot na váš pozemok, nemôžete sa úspešne domáhať, aby súd susedovi uložil povinnosť vybudovať vysoký plot. Súd mu môže uložiť iba povinnosť, aby sa zdržal takého konania, pri ktorom by lopty lietali na váš pozemok nad mieru primeranú pomerom. Je potom na susedovi, či si túto svoju povinnosť splní vybudovaním zodpovedajúceho oplotenia alebo siete, či sa deti budú hrávať na inej, dostatočne vzdialenej časti pozemku, alebo im futbal na pozemku úplne zakáže.

Či sú vykonané opatrenia suseda vyhovujúce, alebo nie, to už bude skúmať súd v prípadnom súdnom výkone rozhodnutia vedenom na váš návrh. Návrh na výkon rozhodnutia môžete na základe vykonateľného rozhodnutia podať aj opakovane proti každému rušivému zásahu toho istého druhu.

Oplotenie
Do problematiky susedských vzťahov patrí aj problematika oplotenia. Vlastníkovi pozemku zo zákona nevyplýva všeobecná povinnosť oplotiť svoj pozemok. Súd mu však môže na návrh vlastníka susediacich pozemkov uložiť, aby oplotil svoj pozemok, ak sú splnené tieto požiadavky:

1. oplotenie je potrebné – toto hľadisko sa považuje za splnené najmä vtedy, ak oplotenie poskytne ochranu proti nedovoleným zásahom,
2. oplotenie nebude brániť účelne užívať susediace pozemky a stavby – účelným užívaním pozemkov možno rozumieť ich využívanie podľa oficiálneho zaradenia v katastri nehnuteľností (napr. vinice, záhrady a pod.),
3. súd musí zistiť stanovisko príslušného stavebného úradu, ktorým síce súd nie je viazaný, ale musí si ho zadovážiť a prihliadnuť naň. V prípade záporného stanoviska stavebného úradu súd zváži, či aj napriek tomu uloží povinnosť pozemok oplotiť.
   Oplotenie, ktoré si vlastník pozemku postaví na vlastnom pozemku, stáva sa jeho vlastníctvom a je povinný udržiavať ho v dobrom stave.

Vstup na susedov pozemok
Sused je povinný umožniť vám vstup na svoj pozemok, prípadne na stavby stojace na ňom v takom prípade, ak si to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie vašich pozemkov a stavieb. A naopak takú istú povinnosť máte i vy voči svojim susedom. Ide najmä o situácie, keď by sa údržba a obhospodarovanie pozemkov bez vstupu na susediaci pozemok alebo stavbu nemohli vôbec alebo sčasti vykonať – pomerne častým príkladom je výmena odkvapových ríms. Vstup sa však musí uskutočniť iba na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere. Vlastník pozemku je povinný umožniť vstup na pozemok aj iným osobám, ktoré majú na starosti údržbu stavby alebo obhospodarovanie pozemku pre susedného vlastníka.

Ak v súvislosti so vstupom vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, potom ten, kto škodu spôsobil, je povinný ju nahradiť. Pritom nerozhoduje, či škodu spôsobil sused osobne, alebo prostredníctvom iných osôb, jeho zodpovednosť je daná objektívne.

Ako vidno, v susedských vzťahoch je mnoho rôznych možností, ako sa dajú susedské práva porušovať. Ak teda kupujete dom či byt, okrem technického a právneho stavu nehnuteľnosti sa nezabudnite oboznámiť aj s aktuálnymi susedskými vzťahmi, možno tak predídete budúcim konfliktom. Ak už bývate vo svojom, prípadné nedorozumenia skúste riešiť vzájomnou toleranciou, pochopením a dohodou.

Ako treba pri susedských sporoch postupovať.

1. Kam mám zájsť so sťažnosťou na suseda?
   • Na obec. Obec môže predbežne zásah zakázať, prerokovať susedské nezhody, a tak zabezpečiť ochranu práv. 
   • Na políciu. Ak by konanie susedov malo znaky priestupku alebo trestného činu, môžete sa obrátiť na orgány činné v trestnom konaní.
   • Na súd.
2. Ako treba postupovať?
   So sťažnosťou sa možno obrátiť na obec, ktorá môže tento zásah zakázať alebo uložiť povinnosť uviesť situáciu do pôvodného stavu.
3. Čo musí sťažnosť obsahovať?
   Z návrhu musí byť zrejmé, kto ho podáva, čiže treba uviesť meno, adresu, prípadne dátum narodenia. Ďalej, akej veci sa týka – napríklad obťažovanie susedov prachom a čo človek navrhuje - napríklad zákaz prášenia koberčekov z okien. Písomný návrh treba zaslať na obec, alebo priamo starostovi, alebo ústne do zápisnice v podateľni.
4. Nezabudnite na dôkazy!
   Dôkazy o porušení susedských práv sú kľúčové. Ak porušenie nie je ako dokázať, nemožno očakávať nápravu či sankciu. zídu sa hlavne usvedčujúce fotografie, svedecké výpovede, znalecké posudky, úradné listiny a podobne. Odbornú pomoc v tomto smere môže poskytnúť advokát.
5. Myslíte si, že sa susedským sporom u nás venuje dostatočná pozornosť?
   Susedské spolunažívanie je veľmi citlivou záležitosťou. Úrady sú často zavalené sťažnosťami a nie sú schopné ich efektívne riešiť. Keďže treba zistiť skutkový stav veci, vypočuť obe strany a dodržať zákonné lehoty, riešenie týchto sporov je často veľmi zdĺhavé a s tým súvisí aj podceňovanie niektorých sporov. Je tiež otázne, či právomoci, ktoré úrady majú, sú dostatočné na to, aby mohli efektívne riešiť vzniknuté situácie.

AKÉ SANKCIE HROZIA SUSEDOVI?

Sankcie za priestupky sú pokarhanie, pokuta, zákaz činnosti alebo prepadnutie veci.

• Pokutu možno uložiť do 33 €.
• Ak niet pochýb, že sa obvinený priestupku dopustil a vec nebola vybavená, môže čakať pokutu do 250 €.
• Za krádež, spreneveru, podvod alebo poškodenie veci hrozí pokuta až do 331 eur.
• Ak sused spôsobí škodu inému susedovi, musí mu ju nahradiť.